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城市更新项目中的搬迁清租法律事务
发表日期:2016/12/16 10:34:55  来源:地产与工程法律观察  点击量:1341次
一、搬迁清租涉及的法律关系
 城市更新活动涉及的法律关系较为复杂,在通过搬迁补偿安置协议形成单一主体的城市更新模式下,最核心的法律关系是搬迁人(开发商或项目公司)与被搬迁人(被搬迁房屋权利主体)之间的搬迁补偿合同法律关系。基于搬迁补偿安置协议的约定,被搬迁人享有要求搬迁人支付补偿款项、提供回迁安置房屋的权利,同时需承担移交被搬迁房屋、配合办理相关手续的义务;搬迁人则享有接收被搬迁房屋,按照政策法规的要求进行拆除、产权注销,并申请改造开发的权利,同时需承担对被搬迁人进行补偿、建设移交回迁安置房屋的义务。

被搬迁房屋的承租人并非搬迁补偿安置协议的签署主体,也并非搬迁补偿法律关系项下的法律主体。城市更新中的搬迁清租工作,实质上是租赁合同法律关系的解除。租赁合同法律关系项下的法律主体分别为被搬迁房屋的出租人(通常为被搬迁人)和承租人。因此,从法律关系的角度,搬迁人与被搬迁房屋的承租人并无直接的法律关系,承租人直接向搬迁人主张补偿或赔偿缺乏法律基础,承租人应当基于租赁合同法律关系,向出租人主张租赁合同解除的补偿或赔偿。

二、清租费用的构成
 清租的实质为租赁合同的解除,合同解除存在单方法定解除、单方约定解除、双方协议解除三种情形。

单方法定解除是在租赁合同存在《合同法》第九十四条约定的五种情形之一时,当事人可以解除合同。在搬迁清租工作中,出租人可以单方法定解除的情形为:

1、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的;

2、承租人未经出租人同意转租租赁物的;

3、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的。

在出租人单方法定解除的情况下,因承租人本身存在过错,若合同没有额外的约定,其要求赔偿或补偿缺乏合理的依据。

《中华人民共和国合同法》第九十四条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

应当指出的是,根据合同法,还有一种出租人可以解除合同的情形,即在双方对租赁期限没有约定或约定不明确的情况下,属于不定期租赁,出租人可以在合理期限之前通知承租人的情况下解除合同。但在该情形下,出租人应当对承租人因合同解除所造成的损失进行赔偿,双方应就赔偿范围进行协商。

单方约定解除是当事人基于合同约定的解除条件解除合同。在出租人通过单方约定解除的情况下,若双方对该解除条件下合同提前解除时的责任承担有明确约定的,承租人应当依照该合同约定向出租人主张赔偿。

双方协议解除合同的,是指当事人协商一致解除合同。在出租人与承租人协商提前解除合同的情况下,双方需要通过协商确定赔偿范围。若承租人不同意提前解除租赁合同, 承租人可以依据租赁合同的违约条款来主张赔偿。如果租赁合同没有约定违约责任或者约定不明确,或双方无法就赔偿范围达成一致的,承租人可以根据《合同法》第一百零七条和第一百一十三条的规定,要求权利主体赔偿损失。

通常而言,承租人可能主张的费用主要包括以下几个项目:

(一)违约金

除出租人通过单方法定解除的方式解除租赁合同外,在租赁合同对出租人提前解除合同有违约责任约定的情况下,承租人可以要求出租人按照违约责任条款支付违约金。

(二)履约保证金返还

通常租赁合同均约定了承租人需向出租人支付一定金额的履约保证金,除单方法定解除情形下,因承租人存在过错致使出租人可扣留履约保证金外,租赁合同解除后承租人均有权要求出租人返还已支付的履约保证金。

(三)装饰装修赔偿

若承租人在租赁期间经出租人同意对租赁房屋进行了装饰、装修的,因租赁合同提前解除,其装饰装修无法继续使用,属于承租人的损失范围,可以要求承租人进行赔偿。装饰装修赔偿的标准通常由双方协商确定,协商不成的也可以通过评估确定。

(四)搬迁费用

因租赁合同提前解除,承租人搬迁生活用品、办公用品、机器设备和库存产品可能产生搬迁、安装、保护等相关费用,部分设施设备不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的,也可能产生损失,这些都属于租赁合同解除造成的损失范围,承租人可以主张赔偿。赔偿金额通常由双方协商确定,协商不成的,也可以按评估值确定。

(五)停产停业损失赔偿

停产停业损失是指因租赁合同提前解除导致承租人不能从事商业活动所造成的损失。关于承租人停产停业损失是否应当纳入赔偿范围的问题,在法律上存在一定的争议。《合同法》第一百一十三条就损害赔偿的范围规定:“……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”。一方面,停产停业损失是否属于租赁合同履行后承租人可以获得的利益存在争议;另一方面,停产停业损失是否超过了承租人在订立租赁合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失存在争议。针对第一点,笔者认为,商业经营行为本身存在经营风险,承租人继续履行租赁合同是否一定可以获得利益存在不确定性;但是,这应当属于是否存在停产停业损失及损失金额大小的范畴,商业经营也有一定的规律性,若承租人能够提供财务数据支持其经营收益的主张,应当认为承租人存在可预期的利益损失。针对第二点,在承租人已向出租人披露房屋商业经营用途的前提下,出租人对于提前解除租赁合同可能给承租人造成停产停业损失是存在可预见性的。因此,笔者认为,停产停业损失纳入赔偿范围是符合法律逻辑的,但是否存在损失及损失金额的大小应当由承租人提供证明依据。

通常而言,承租人将租赁房屋用于商业经营的,可根据完税证明确定的利润额、上年度同行业月平均税后利润额确定其停产停业损失金额。

(六)员工安置费用

若租赁合同提前解除涉及停产停业,则承租人需对员工进行安置,其产生的安置费用属于解除合同造成的损失。关于员工的安置费用,根据安置方式的不同有所单于:若员工同意在搬迁后的其他地方工作,不与用人单位解除劳动合同关系的,可以考虑在停产停业期间给予员工最低工资保障;若员工不同意在搬迁后的其他地方工作,需要与用人单位解除劳动合同关系的,用人单位需要与员工协商解除劳动合同关系,并按照《劳动合同法》第四十七条的规定给予员工补偿。

《劳动合同法》第四十七条

经济补偿按劳动者在本单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的,按一年计算;不满六个月的,向劳动者支付半个月工资的经济补偿。

劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的,向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付,向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。

本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。

三、城市更新项目清租模式
 如前所述,搬迁补偿和清租(即租赁合同解除)是完全不同的法律关系。然而,城市更新涉及的利益较大,在搬迁移交过程中,承租人享有被搬迁房屋的使用权,且承租人受影响的程度较大,而搬迁移交的核心义务最终落实在承租人身上。随着承租人对自身权益的保护意识的加强,越来越多的承租人要求直接面对搬迁人,而被搬迁人(出租人)也往往基于缺乏充足财力或谈判动力等原因而要求搬迁人负责与承租人谈判并承担相关费用。

因此,目前实践中存在两种清租模式:一种为搬迁人在搬迁补偿安置协议中明确由被搬迁人自行处理清租事宜并承担清租费用;另一种为搬迁人与被搬迁人、承租人共同签订清租协议,搬迁人直接向承租人支付清租费用。上述两种清租模式,清租费用实际均由搬迁人最终承担。然而,应当指出的是,无论通过上述何种方式进行清租费用支付,该笔款项从法律性质上而言:针对搬迁人,属于其承担的搬迁补偿合同法律关系项下补偿安置款项,装饰装修赔偿、搬迁费用为搬迁人应付被搬迁人的装饰装修补偿、搬迁补助费,其它费用属于被搬迁人的停产停业损失;针对承租人而言,属于其基于租赁合同解除获取的违约金和损害赔偿金。

在第二种清租模式下,实际存在委托支付的法律关系:租赁合同法律关系的主体为出租人(被搬迁人)和承租人,解除租赁合同的违约金和损害赔偿金理应由出租人向承租人支付,清租协议约定由搬迁人直接支付,即为第三人向承租人履行债务;而从搬迁合同法律关系的角度,搬迁补偿费用应由搬迁人向被搬迁人进行支付,清租协议约定支付给承租人,属于搬迁人向第三人履行债务。

四、搬迁清租注意事项与风险防范
 若搬迁人(开发商)负责清租事宜,由搬迁人、被搬迁人、承租人三方共同签订清租协议,清租协议的安排与履行需注意以下几点:

1、应在协议中明确清租费用包含在搬迁人应支付给被搬迁人(出租人)的货币补偿款项内,搬迁人向承租人支付完毕后即视为被搬迁人已经收到该笔货币补偿款。

2、清租的各项补偿金额及支付节点需约定清楚,建议部分补偿款在房屋搬迁移交完成后再进行支付,督促承租人完善搬迁移交工作。

3、应注意签署清租协议的承租人与房屋租赁合同的承租人保持一致,核验房屋租赁合同原件并在签署清租协议后将房屋租赁合同原件收回。

4、需注意支付款项的收款人与承租人一致,且要求承租人、被搬迁人在每次收款后出具相应的票据。

5、在清租协议中明确租赁关系解除的时间及搬迁移交的期限和标准,并设置相应的违约责任条款。

6、由专业财务、税务人员核实款项支付手续和收款票据,保障清租费用纳入项目开发成本。
(作者:刘红艳、徐敬霞)

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