开发商逾期办理产权证的违约责任承担
发表日期：2017/2/23 14:54:53 来源：微信公众号：RUCLAWYERS 作者：田韶卿 点击量：3408次
商品房买卖合同中，通常都对产权证的办理时限，及逾期办理产权证的责任承担进行约定，当购房人未能在商品房买卖合同约定的时限内取得产权证时，应由谁承担何种责任呢？本文中，笔者试图以亲身经办的24起案件为引，进行阐述。
一、问题引出
该24起房屋买卖合同纠纷案，皆起因于购房人认为开发商存在逾期办理产权证行为，2011年李某等24人分别先后与某开发商签署了《商品房买卖合同》（“《合同》”），其中第十五条是“关于产权登记的约定”，双方在此条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
前述《合同》签订后，购房人均按期支付了购房款，履行了主要合同义务，但在商品房交付使用后360日内，却未取得相应权属证明。几经协商未果，购房人诉求法院判令开发商按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（“《解释》”）第十八条[1]的规定支付逾期办证违约金。
就本案而言，开发商应否承担逾期办证违约金的支付责任，需要回答两个问题：
一是，开发商是否有为购房人办理产权证的义务？
二是，《解释》第十八条是否适用该等案件？
二、开发商办证义务的性质界定
依据《合同》第十五条的约定，本案中开发商在办理产权证产权登记事宜上的协助义务，仅为“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，也即，开发商仅有向有关机关报备相关材料的协助义务，但没有为购房人办理产权证的义务。
产权证的发放是一项政府行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定的；而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非是开发商能独立完成的事项，其主要义务主体是购房人。《合同》第十五条约定的开发商提供备案材料之义务，本质上为一种约定的协助义务。故，在开发商并无为购房人办理产权证的义务的情况下，自然不会存在逾期办证的违约行为，购房人要求开发商承担逾期办证的违约责任，是对开发商义务范围的肆意扩大，于法无据，于合同无据。
三、《解释》第十八条的适用条件
《解释》第十八条明确了其适用的除外情况，即“除当事人另有约定外”，也即当事人另有约定的，应从其约定，这是对民法“意思自治”原则的尊重和保护。
接受开发商委托后，笔者对双方签署的《商品房买卖合同》（“《合同》”）进行了仔细梳理，发现《合同》第十五条明确约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的【/】%向买受人支付违约金”。
笔者认为，前述约定，是购房人对其违约救济权利安排的书面确认，该书面确认行为，说明其对相关权利的选择和放弃已经过充分注意和考虑，亦说明合同双方就产权登记事宜做且仅做了一种违约责任承担路径安排，且该安排不存在免除己方责任加重对方责任的情形，是合同双方真实意思表示，属有效条款，应当受到法律保护。同时，双方没有选择第2项救济方式，证明购房人放弃了不退房情况下向开发商主张违约金的权利。
故本案中，双方明确选择了第1种救济方式，没有选择第2种救济方式，不属于约定不明的情形，不适用《解释》第十八条。且既然合同双方已经约定了违约责任的承担方式，则守约方应严格按照合同约定行使救济权利，超出合同约定权利的诉求不应被支持，购房人要求开发商按照《解释》第十八条的规定承担购房人不退房情况下的违约责任，即属于超出合同约定权利的诉求，系购房人对《解释》第十八条理解和适用有误。
四、司法实践中逾期办证的违约责任承担
前述案件已取得胜诉判决，法院最终接纳了笔者意见，并判决驳回李某等人的诉讼请求。至此，相信读者不禁要问，购房人履行了主要义务，且自身无过错，却未能在合同约定时间内办理产权证，究竟该由谁承担责任，又如何承担责任？
本文起于前述案件，自然先从前述案件说起。笔者以为，前述案件中，确实是因开发商的原因导致众多购房人未能在合同约定时限内办理完毕产权证，对此，开发商确实应承担违约责任，但违约责任的承担方式，应以双方在《合同》中的约定为准，即“退房，由开发商按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，而不能任意扩大开发商的违约责任范围。
跳出本案，司法实践中，对因“出卖人原因”未能办理房屋过户登记的开发商违约责任，通常又如何认定呢？笔者以为，可以参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（“《会议纪要》”）（京高法发［2014］489号）第十四条[2]的内容认定。
如购房人和开发商在购房合同中明确约定了开发商代为办证的义务，则在购房人积极配合的情况下，如开发商未能在约定时限内，完成相应产权证的办理并通知购房人领取的，应当承担逾期办证违约责任。
如购房人和开发商在购房合同中，未明确约定由开发商代为办证，则开发商作为出卖人，仍负有为购房人办理过户登记的协助义务，即其应在合理时限（比如约定或法定办证期限届满前30日前）内，使购房人办理产权证所需客观条件成就（主要指完成房屋初始登记并将办理过户登记所需材料备齐提交房屋登记机关）并合理通知购房人申请过户登记。否则，同样应承担逾期办证的违约责任。
确认责任承担主体后，便是如何确定责任承担的具体方式。此时，购房人要依据合同约定行使救济权利，比如，要求开发商退房并赔偿违约金；或要求开发商在不退房情况下，支付逾期办证违约金等。
在购房合同没有约定违约金或损失数额难以确定的情况下，违约金数额可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参考《会议纪要》第二十一条[3]的内容，北京地区，如开发商认为购房合同约定的违约金明显过高，且经审查购房人实际损失无法确定的，法院可以已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。
注释
[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
[2]《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定
商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。
商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。
因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。
[3]《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
二十一、逾期办证违约金过高的判断标准
出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。