《民事审判指导与参考》第70期刊登了江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——〈商品房买卖合同司法解释〉施行十五年回顾与展望》一文。为使读者了解最新的观点动态、增进对实务问题的思考，笔者对相关部分进行了摘录，有删节。

商品房买卖合同违约疑难问题

1.土地使用权证使用年限缩水问题

对于开发商应否对土地使用权使用年限缩水承担违约责任，实践中存在不同见解：

第一种观点认为，物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。因此，虽然土地使用权年限短于70年，但可自动续期，故对买受人没有损失，出卖人无需承担违约责任。

第二种观点认为，买受人购买的应当是完全产权，由于目前对自动续期如何操作并不明确，故出卖人仍需承担违约责任。

我们认为，出卖人对于土地使用权年限缩水应否承担责任，首先看出卖人是否履行告知义务，如果其已尽到告知义务，买受人仍愿意购买的，可以认定商品房买卖合同据实订立，出卖人不承担违约责任。如果出卖人未尽到告知义务，且移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，即构成违约，出卖人应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本、支付续展费用、续展或补足土地使用权年限。

2.公共部分或公共设施交付不符合约定的救济问题

开发商交付的绿地、大堂等公共部分或者消防、公共照明等附属设施、设备不符合商品房买卖合同约定的，如何处理？

我们认为，商品房买卖合同对此有明确约定的，按约定处理。商品房买卖合同没有明确约定，且上述公共部分或公共设施无法采取补救措施的，买受人有权请求出卖人赔偿损失。

可以采取补救措施的，如果部分买受人要求房地产开发企业赔偿损失，部分买受人要求房地产开发企业采取补救措施，应当告知买受人按照《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，形成业主大会决议，由业主委员会主张相关权利。

业主委员会怠于起诉或未成立业主委员会的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的，业主有权提起诉讼。

3.商品房欺诈惩罚性赔偿问题

《商品房买卖合同司法解释》第九条与新修订的消费者权益保护法第五十五条如何协调？

我们认为，在商品房买卖合同领域，考虑到标的额较大，如果适用三倍赔偿对开发商要求过苛，可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定，继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。

4.关于房屋质量瑕疵的问题

《商品房买卖合同司法解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批，并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件，因此不应承担责任。

我们认为，交付的房屋虽然经过有关行政管理部门审批，交付的房屋符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。

5.关于房屋面积误差问题

因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符，此时是以约定的面积还是以实测的面积为准？

我们认为，如果当事人明确约定以最终的结算面积不以实测面积为准，而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断，其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积（即暂测面积）可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异，当事人基于自身的商业判断所作的约定，应当得到诚信地遵循。国家的测量规范和标准系基于行政管理和公共政策的考虑，与商品房结算面积条款具有不同的功能。

房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定，出卖人主张面积相符，拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的，如何处理？

我们认为，因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题，常人一般难以解决，出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务，如其拒不提供，则可以推定买受人的主张成立。

6.关于层高问题

对于商品房买卖合同约定的层高低于《住宅设计规范》的，如果未向购房人披露的，买受人应有权解除合同。

对于双方约定了符合前述条件的层高条件，但实际层高低于合同约定层高的，如果层高差异较大，对购房人生活造成较大不便的，购房人要求解除合同的，应予支持。如果差异不大，购房人无权要求解除合同，但可以要求赔偿损失，损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。

7.关于商品房买卖合同逾期交房、逾期办证违约金问题

商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整，如何处理？

我们认为，合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。

没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖合同司法解释》第十七条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的如何处理？

我们认为，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，故买受人请求参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，可予支持。对于逾期办证违约金，在两证合一前，不仅包括逾期办理房产证，还包括逾期办理土地使用权证。

商品房买卖合同解除疑难问题

1.关于预查封的商品房买卖合同解除问题

商品房买卖合同被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？

首先，关于预查封的效力是否等同于正式查封的问题。根据最高人民法院、国土部、建设部法发〔2004〕5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六第二款、第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。

其次，在预查封情况下，房屋买卖合同能否解除。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。

因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。

2.关于影响正常居住使用的判断问题

我们认为，对于严重影响正常居住使用的判断标准，首先应遵从合同约定。合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。

实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：

（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；

（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；

（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；

（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；

（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（7）其他严重影响正常居住使用的情形。

3.关于精装修商品房质量问题

（1）装修部分存在严重质量问题的处理

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同，因装修部分存在质量问题严重影响商品房品质的，此时双方的意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易，两合同构成合同联立，买受人有权一并请求解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失。在另行签订装修合同的情形，买受人亦可请求单独解除装修合同。

（2）装修存在质量瑕疵的处理

装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人无权拒收房屋。装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，可以就修复费用及修复期间造成的其他损失向出卖人主张。对于装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。

（3）开发商将装修部分交由专业的装修公司施工，并要求买受人与装修公司单独签订合同，出现装修质量问题，合同有约定按照约定处理，合同没有约定或约定不明的，如何处理？

对此存在两种观点：第一种观点认为，买受人可依据合同法第四百零二条规定，请求出卖人承担委托人责任。第二种观点认为，买受人可以请求出卖人与第三人对装修质量承担连带责任。我们赞同第一种意见，因为在开发商指定装修公司的情况下，买受人在签订合同时没有选择权，虽然装修合同是购房人与装修公司签订，应视为装修合同系接受开发商的委托施工，买受人可以依据合同法第四百零二条规定，要求开发商对装修质量问题承担责任。

4.房差损失承担问题

因一方或双方过错导致商品房买卖合同被解除的，当事人主张将商品房价格涨跌产生的差价作为损失的，是否支持？

对此存在两种观点：

第一种观点认为，房屋价格涨跌产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。

第二种观点认为，房屋价格涨跌产生的差价没有实际发生，不予支持。

我们认为，商品房买卖合同被解除，违约方需要承担全部赔偿责任，包括直接损失和间接损失。房屋差价损失系因合同解除所引起的，属于间接损失，应当作为赔偿的范围。关于商品房价格涨跌产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定。没有约定的，可以比照最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价的差额计算。没有最相类似商品房比照的，可参考法院委托评估机构确定的基准日的房屋市场价与买卖合同成交价的差价，在此差价的基础上扣除交易成本并考虑纠纷发生的原因，一方是否存在未防止损失扩大的情形等诸多因素予以公平衡量。

5.关于解除权行使问题

《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定了商品房买卖合同解除的行使和期限，该条应与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条相结合予以适用。

买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的，应否支持？

我们认为，在迟延付款情形，合同解除条件成就，出卖人有权解除商品房买卖合同，将收取的房款退还买受人。但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为，应视为对合同解除权的放弃，出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。

来源丨微信公众号「法眼看天下」

作者丨江苏省高级人民法院民一庭

出处丨《民事审判指导与参考》第70期